Ya rige la nueva Ley de Alquileres

El 18 de octubre de 2023 entró en vigencia la Ley 27737, y las exenciones impositivas que introdujo ya son aplicables al actual ejercicio fiscal de 2023. La ley modifica el régimen legal de los contratos de locación de inmuebles, particularmente ciertas cuestiones que habían sido modificadas o introducidas por la Ley de Alquileres 27551. Además, incorporó ciertos incentivos para alentar la oferta de inmuebles para locaciones destinadas a vivienda.

Se trata de un proyecto de ley que había nacido en la Cámara de Diputados y que fue modificado en el Senado. La Cámara de Diputados finalmente aceptó e incorporó las modificaciones con 128 votos afirmativos y 114 negativos.
 

Las más relevantes son:
 

• El plazo para ajustar el precio en los contratos con destino habitacional queda a elección de las partes, pero no podrá ser menor a seis meses. En el régimen anterior solo podía ser anual.
• Estos ajustes deben fijarse utilizando un coeficiente “conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el BCRA”. En el régimen anterior, el índice se formaba en partes iguales con el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (índice de remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).
• El precio de los contratos de locación de inmuebles con destino habitacional solo puede fijarse en “moneda nacional”. Los avisos publicitarios también deben usar dicha moneda.
• El locatario “en tenencia” del inmueble ya no podrá renunciar al plazo mínimo de tres años.
• La excepción del plazo mínimo legal a las locaciones de habitación con muebles con cualquier fin “temporario” se amplía. En el régimen anterior, la excepción se limitaba a turismo, descanso o “similares”.
• La potestad del locatario de resolver el contrato con destino de vivienda sin indemnización —pero con preaviso— aplica luego de los primeros tres meses de contrato. En el régimen anterior se interpretaba que era luego de los primeros seis meses.
• El Poder Ejecutivo Nacional deberá relevar y difundir estadísticas periódicamente sobre las locaciones con fin habitacional (demanda y cantidad de hogares inquilinos) y las del programa de alquiler social (demanda, beneficiarios y medidas adoptadas).

Esta ley incluye además exenciones impositivas para los locadores de inmuebles que registren sus contratos ante la AFIP:

1. Reduce los casos de exclusión al régimen del Monotributo por cantidad de “unidades de explotación” y exime del pago del monotributo por ingresos de hasta dos locaciones inmuebles.
2. Exime del impuesto sobre los bienes personales para inmuebles locados con destino habitacional, siempre y cuando no superen cierto valor.
3. Exime del impuesto a los débitos y créditos bancarios en cuentas bancarias que se usen exclusivamente para operaciones relacionadas a locaciones con destino habitacional.  
4. Incluye —tanto para el locador como para el locatario— una nueva deducción del impuesto a las ganancias: el 10% del monto total anual de la locación de inmuebles con destino habitacional. Esta deducción se añade a las ya vigentes.
    

Por último, la ley invita a las jurisdicciones provinciales y a la Ciudad de Buenos Aires a sumar otros beneficios tributarios para estos inmuebles destinados a locación para uso habitacional.