Sistema de refinanciación hipotecaria

Mediante la Ley Nº 25.798 (la “Ley”) y el Decreto Nº 1.284/03 (el “Decreto Reglamentario”) se dispuso la creación del Sistema de Refinanciación Hipotecaria con el fin de refinanciar ciertas deudas con garantía hipotecaria de viviendas únicas y familiares que se encontraren en mora. La norma contempla la refinanciación de las deudas hipotecarias tanto con entidades financieras como con otros acreedores (escribanos, inmobiliarias, particulares, etc.) cuyos deudores sean personas físicas o sucesiones indivisas.

A través de este sistema, las deudas hipotecarias que resulten elegibles y cuyos acreedores o deudores (según corresponda) opten por adherirse al sistema, serán asumidas por un fideicomiso creado a estos efectos. Dicho fideicomiso cancelará los créditos y asumirá la posición de acreedor frente a los deudores, otorgándoles condiciones más favorables.

1. Condiciones

Los requisitos para considerar a un mutuo determinado como “mutuo elegible” se refieren tanto al deudor (personas físicas o sucesiones indivisas) como al destino del mutuo (adquisición, mejora, construcción y/o ampliación de viviendas únicas y familiares o cancelación de mutuos con idéntico destino). Sin embargo, la naturaleza del acreedor no configura un requisito.

La norma dispone las siguientes condiciones adicionales para la determinación de los mutuos elegibles:

i. que el monto de origen de las deudas según contrato de mutuo original no supere los $ 100.000; y

ii. que hayan incurrido en mora entre el 1 de enero de 2002 y el 11 de septiembre de 2003 y que aún se encuentren en dicha situación. A tal fin, se establece que se entenderá por mora aquel incumplimiento que habilite al acreedor a intentar la vía ejecutiva y que los pagos que no hayan importado regularización de la mora no obstarán a la elegibilidad del mutuo.

El ingreso al sistema es optativo. En el caso de entidades financieras, corresponde únicamente a la entidad acreedora. Esto es así porque, de optar por adherirse al sistema, las entidades financieras solamente recibirán bonos de deuda pública como pago de sus créditos. En los restantes casos, la opción corresponde tanto al acreedor como al deudor. La reglamentación también prevé la adhesión de los fideicomisos financieros que hubieran recibido en cesión fiduciaria los mutuos.

La Ley y el Decreto Reglamentario establecen la documentación que las partes acreedoras deberán presentar para adherirse al sistema. Además, se establece que los deudores deberán presentar una declaración jurada de los ingresos de su grupo familiar y suscribir un contrato de mutuo mediante el cual el fiduciario del fideicomiso para la refinanciación hipotecaria refinanciará el mutuo original.

Asimismo, el Banco Central de la República Argentina (“BCRA”) emitió las Comunicaciones “A” 4117 y “A” 4120 mediante las cuales estableció los términos para el ejercicio de la opción por las entidades financieras.

2. Fideicomiso para la Refinanciación Hipotecaria

La Ley creó el Fideicomiso para la Refinanciación Hipotecaria. Su fiduciario será el Banco de la Nación Argentina. Se determina la integración del patrimonio fideicomitido con los aportes del Fondo Fiduciario para la Reconstrucción de Empresas, el Ministerio de Desarrollo Social y el Fondo Nacional de la Vivienda, entre otros.

El fiduciario procederá a poner al día los mutuos hipotecarios, pagando las cuotas de capital vencidas e impagas, teniendo en cuenta que no se reconocerán a los acreedores intereses, gastos u honorarios:

(i)    a los acreedores que sean entidades financieras mediante la entrega de bonos a emitirse por el Fiduciario según las siguientes condiciones: a) el 60% mediante un bono a dos años y medio en pesos con una tasa de interés del 2% y b) el 40% restante un bono a diez años en pesos con una tasa de interés del 5%.; y

(ii)    a los restantes acreedores, en efectivo o en bonos a opción de estos últimos.

Con respecto a las cuotas restantes, en todos los casos el fiduciario emitirá un bono por los montos y la periodicidad originalmente pactados, el cual no incluirá los montos por seguros y gastos administrativos. La entrega de dichos bonos importará la cancelación definitiva de la deuda. En ningún caso el fiduciario abonará un valor mayor al valor de mercado del inmueble objeto de la hipoteca.

Como consecuencia de la cancelación de la deuda, el fiduciario se subrogará en los derechos del acreedor, adquiriendo todos los derechos acciones y garantías del acreedor originario. La Ley y el Decreto Reglamentario establecen las pautas de la refinanciación que el fiduciario pactará con los deudores, entre las cuales se destacan el otorgamiento de un año de período de gracia (que es prorrogable), y el establecimiento de una cuota mensual, igual y consecutiva que sea compatible con los ingresos del grupo familiar.

3. Plazo

El plazo para el ejercicio de la opción de ingreso al sistema fue fijado originariamente en 60 días hábiles desde el dictado de la reglamentación por lo que el mismo venció el 23 de marzo de 2004. Sin embargo, en dicha fecha, el Decreto Nº 352/2004 prorrogó por otros 60 días hábiles dicho plazo, contados desde la fecha de su dictado. En consecuencia, el BCRA dictó la Comunicación “A” 4123 prorrogando hasta el 22 de junio de 2004 el plazo para la presentación del régimen informativo previsto en las Comunicaciones “A” 4117 y “A” 4120.