Extensión de la fianza en los contratos de locación

A partir del día 23 de agosto de 2002 se ha incorporado al Código Civil de la República Argentina el artículo 1582 bis, cuyo texto es el siguiente:

"La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original."

El primer párrafo del nuevo artículo llena un vacío en la legislación en cuanto al término de vigencia de la "obligación de responder" que tiene el fiador.

A partir de esta incorporación surge claramente que el fiador responde por todas las obligaciones derivadas del contrato durante la vigencia del mismo, salvo que a su finalización no se restituya el inmueble, en cuyo caso seguirá respondiendo hasta el tiempo del desalojo.

Antes del dictado de esta disposición y ante el vacío de la ley, la doctrina no era uniforme en cuanto a la duración de la fianza, ya que una parte de ella (Borda, Legón, Machado) sostenía que, aunque el fiador sea principal pagador, la garantía no debe sobrepasar el término del contrato originario, salvo en el caso que el inquilino se resista a devolver la cosa (inmueble), en cuyo caso deberá responder hasta el tiempo de restitución.

Por otro lado, había autores (Spota, Fernández Bula) que sostenían que la fianza perdura hasta la efectiva desocupación, aun cuando la ocupación se deba a un acuerdo tácito entre el locador y locatario.

El segundo y tercer párrafo del artículo incorporado disponen el consentimiento expreso del fiador para que pueda ser obligado por una renovación o prórroga del contrato de locación original y la nulidad de toda cláusula anticipada de extensión de fianza, con lo cual se intenta no sólo proteger el interés del fiador, en cuanto puede conocer al momento de otorgar la fianza el tiempo de duración de la misma, sino que también asegura el pleno conocimiento de la existencia de una renovación del contrato original.

Es habitual que los contratantes -locador y locatario- una vez vencido el contrato decidan de común acuerdo, sin consentimiento del fiador, continuar con la locación sin redactar un nuevo contrato. En ese caso, las condiciones pactadas originariamente pueden variar sustancialmente, obligando al fiador a responder con su patrimonio por la ejecución de alquileres por un monto mayor al que se obligó originariamente. Con lo dispuesto en el artículo agregado se prohibe esta práctica habitual.

Por otro lado, en cuanto al tema de la nulidad, se puede llegar a sostener que la invalidez de toda cláusula que en el contrato de locación original extienda la fianza mas allá del plazo de vencimiento contractual, es demasiado gravosa y restringe la autonomía de la voluntad de los contratantes.

Aunque seguramente el legislador ha entendido que de no existir esta sanción habría cabido la posibilidad de que el fiador renunciara anticipadamente a ese derecho admitiendo en forma expresa que su responsabilidad se extendiera hasta la fecha de efectiva entrega de la cosa al locador. Esta posibilidad podría tornarse una práctica habitual, dejando en los hechos a los contratantes en la misma situación que antes del dictado de la norma.

Por otro lado, la autonomía de la voluntad de las partes queda resguardada, toda vez que al finalizar el plazo acordado en el contrato original, podrían convenir en forma expresa que el fiador continúe obligado, por supuesto con el consentimiento de éste último.

En definitiva, entendemos que la presente incorporación tiene por finalidad otorgar mayor certidumbre jurídica a los dadores de fianza, contribuyendo de tal modo a facilitar la locación de inmuebles.