Deben informarse a la AFIP las transferencias de inmuebles por un valor superior a los $ 300.000

 La Resolución General AFIP N° 2.371 (la “Resolución”) obliga a los titulares de bienes inmuebles a obtener el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (“COTI”) como paso previo a la negociación, oferta o transferencia de un inmueble, o de derechos sobre un inmueble a construir.

La Resolución tiene por finalidad incrementar el control sobre las distintas etapas de una transacción inmobiliaria, de manera de reducir la posible evasión de los impuestos a la transferencia de inmuebles y a los bienes personales, entre otros.

La Resolución deja sin efecto el anterior régimen informativo instituido por la Resolución General AFIP N° 3.580 (y modificatorias) en lo que respecta a bienes inmuebles; a diferencia de esa resolución derogada, la nueva Resolución abarca las etapas pre-contractuales de una operación inmobiliaria.

En tal sentido, la Resolución expresamente establece la obligación de gestionar el COTI cuando se publique una oferta en medios gráficos, en internet o en cualquier otro medio; en consecuencia, antes de publicar un aviso en el diario, por ejemplo, deberá obtenerse el COTI.

A los fines de la Resolución, por “transferencia” deberá entenderse cualquier acto que importe transmitir el dominio, incluyendo los aportes a sociedades, las adjudicaciones de una sociedad por su disolución y las adjudicaciones “efectuadas por los fideicomisos a los fiduciantes beneficiarios.”

Los aportes dinerarios a un fideicomiso –aun cuando éste tenga por objeto adquirir un inmueble– quedan fuera del ámbito de aplicación de la Resolución porque que no se configura una transferencia de dominio de un inmueble. Además, expresamente se prevén ciertos casos en los cuales no es necesario tramitar el COTI (personal diplomático, expropiaciones y ventas judiciales).

Los titulares de un inmueble –o de derechos sobre un inmueble a construir– cuyo precio, base imponible o el valor fiscal resultaren iguales o superiores a $ 300.000 pueden optar por iniciar el trámite para obtener el COTI por vía telefónica, en la página web de la AFIP o, incluso, por mensaje de texto. A tal fin, deberán aportarse los siguientes datos –entre otros– con carácter de declaración jurada: (i) C.U.I.T., C.U.I.L. o C.D.I; (ii) nombre o razón social (del vendedor); (iii) porcentajes de titularidad y del inmueble a transferir; (iv) tipo de inmueble (casa, departamento, cochera, quinta, rural, etc.); y (v) ubicación del inmueble, etc.

Asimismo, el o los titulares podrán informar la participación de una o varias inmobiliarias que, a su turno, podrán aceptar o rechazar esa designación. Por su parte, las inmobiliarias deberán informar a la AFIP el compromiso de transferencia (por ej. mediante la firma de un boleto de compraventa o de una reserva) y su monto.

Una vez recibidos los datos informados por el titular, la AFIP emitirá un código único para identificar a la transacción (COTI) vigente por un plazo de 24 meses desde que fue otorgado. Durante ese lapso, el titular podrá comunicar a la AFIP la modificación de los datos o el desistimiento de la operación.

Si la operación se concreta, al momento de la escrituración el escribano deberá verificar que el COTI esté vigente y, según sea el caso, completar o corregir los datos previamente informados por el titular, incluyendo la fecha y número de escritura, y el precio allí consignado.

La Resolución tiene plenos efectos a partir del 1 de abril de 2008. Sin embargo, aquellas ofertas o negociaciones vigentes pero de fecha anterior también deberán ser informadas, en tanto tengan efectos pendientes (por ejemplo, la firma de un boleto de compraventa en el cual aún no se haya celebrado la escritura).

La falta de tramitación del COTI no perjudica la validez y exigibilidad de la operación. Sin embargo, el escribano deberá dejar constancia de ello en la escritura e informarlo a la AFIP.

Según la Resolución, los sujetos obligados que incumplan el deber de informar allí previsto (el vendedor, el escribano y, en su caso, las inmobiliarias) serán pasibles de las sanciones establecidas en la Ley N° 11.683 de procedimiento tributario; en tal caso, las multas podrían ascender a los $ 20.000 y, según trascendió, se aplicarían a cada omisión de haber tramitado el COTI.